親が施設に入居したら実家はどうする？売却・維持の判断ポイント

親が老人ホームや介護施設に入居することが決まると、ほっとする気持ちと同時に、新しい問題が浮かび上がります。「誰も住まなくなる実家を、どうすればいいのか」。施設入居は、実家が空き家になる最も多いきっかけの一つです。売るべきか、いつか戻る可能性を考えて残すべきか、施設費用の捻出のために現金化すべきか——判断材料が多く、家族の意見も割れやすいテーマです。この記事では、親の施設入居によって実家が空き家になったとき、後悔しない判断をするためのポイントを整理します。

施設入居＝実家が空き家になる、最も多いきっかけ

空き家が生まれるきっかけとして、相続と並んで多いのが親の施設入居です。相続と違うのは、所有者である親が存命であり、意思決定の主役はあくまで親本人だという点です。子世代が「もう住まないのだから売ってしまおう」と勝手に決めることはできませんし、すべきでもありません。

一方で、「いつか帰るかもしれないから」と何も決めずに放置すれば、家は傷み、維持費はかさみ続けます。施設入居のタイミングは、実家の将来について家族で本格的に話し合う、重要な節目だと捉えましょう。話し合いの進め方は実家じまいはいつから始める？も参考にしてください。

まず確認したいのは「親本人の意向」

最初にすべきことは、実家について親自身がどう考えているかを確認することです。「もう戻るつもりはないから任せる」という親もいれば、「家があると思うから施設でも安心できる」という親もいます。後者の場合、急いで売却の話を進めることは、親の心の支えを奪うことにもなりかねません。

意向確認は、施設の生活に慣れてきた頃に、穏やかなタイミングで切り出すのがおすすめです。「家のことどうしたい？」と正面から聞くより、「庭の手入れどうしようか」といった具体的な話題から入ると、自然に本音を聞き出しやすくなります。

重要：親の判断能力があるうちに方針を決める

この問題で最も注意すべきなのが、親の判断能力と売却手続きの関係です。不動産の売却は所有者本人の意思確認が必要な法律行為であり、認知症などで判断能力が不十分になると、たとえ家族でも本人名義の実家を売ることは原則できなくなります。その場合、家庭裁判所が関与する成年後見制度を利用することになりますが、手続きには時間がかかり、売却にも裁判所の許可が必要になるなど、自由度は大きく下がります。

親が元気なうちであれば、将来に備えて任意後見契約や家族信託といった仕組みを準備しておく選択肢もあります。これらは専門性の高い分野なので、司法書士や弁護士に早めに相談することをおすすめします。「まだ大丈夫」と思えるうちが、実は一番の準備のしどきです。

維持する場合のコストを棚卸しする

維持費の項目	内容
固定資産税・都市計画税	所有し続ける限り毎年発生
火災保険料	空き家は保険料が上がる場合あり
水道光熱費の基本料金	契約を残す場合は毎月発生
管理費用	管理サービス利用なら月数千円〜1万円程度
庭木の剪定・修繕費	状態に応じて随時発生

これらを合計すると、年間数十万円規模になる家庭も珍しくありません。施設の月額費用と二重にかかることを考えると、維持を選ぶ場合も「いつまで維持するか」の目安は決めておくべきです。管理の具体策は空き家管理サービスとは？で解説しています。

選択肢は「維持・賃貸・売却」の3つ

実家の扱いは、大きく①当面維持する、②賃貸に出す、③売却するの3択です。維持は親の気持ちを尊重できる反面、費用と劣化が進みます。賃貸は収入を得られますが、入居者がつく立地か、改修費に見合うかの見極めが必要です。売却は維持費から解放され、施設費用の原資にもなりますが、親の同意と気持ちの整理が前提になります。

どれか一つに今すぐ決める必要はありません。「1〜2年は管理しながら維持し、親の様子と気持ちを見て次を判断する」といった段階的な方針も現実的です。ただしその場合も、固定資産税や保険などのコストと、放置した場合のリスクは把握しておきましょう。詳しくは空き家を放置するとどうなる？をご覧ください。

施設費用と実家の資産価値をセットで考える

老人ホームの費用は長期になるほど家計に重くのしかかります。実家を売却して施設費用に充てるのは、経済合理性の高い選択肢の一つです。売却額の目安を知るだけでも資金計画の解像度は大きく上がるため、売る・売らないを決める前に、不動産会社の無料査定で実家の価値を把握しておくことをおすすめします。

売却する場合の方法や流れは実家（空き家）をどう売る？で解説しています。なお、親の存命中の売却と相続後の売却では税金の扱いが異なるため、金額が大きい場合は税理士への相談も検討してください。

よくある質問（FAQ）

Q. 親が「家は残して」と言います。従うべきですか？

A. 親の意向は尊重しつつ、維持にかかる年間コストを共有して一緒に考えるのがおすすめです。「いつまで維持するか」「誰が費用を負担するか」を決めておくと、感情論になりにくくなります。

Q. 親がすでに認知症です。実家を売ることはできますか？

A. 判断能力の程度によっては、成年後見制度の利用が必要になります。手続きや可否は個別の状況によるため、司法書士・弁護士に早めに相談してください。

Q. 空き家になった実家に、たまに親を連れて帰ってもいいですか？

A. もちろん可能です。むしろ定期的に帰ることは家の管理（換気・通水）にもなり、親の気持ちの安定にもつながります。無理のない範囲で機会を作ってみてください。

Q. 施設費用が足りず、実家の売却を急いでいます。何から始めればいいですか？

A. まず親本人の同意を確認したうえで、不動産会社に査定を依頼してください。スピード重視なら買取という選択肢もあります。名義や税金の確認も並行して進めましょう。

親の施設入居は、実家の将来を考える大切な節目です。急いで結論を出す必要はありませんが、「親の意向確認」と「判断能力があるうちの備え」だけは先送りにしないでください。この2つを押さえておけば、どの選択肢を選んでも後悔は小さくできます。※本記事は一般的な情報提供であり、法的助言ではありません。個別の判断は司法書士・弁護士・税理士にご相談ください。