相続登記の義務化とは？期限・罰則と実家じまいへの影響を解説

「実家の名義が亡くなった親のままになっている」——心当たりのある方は、実は少なくありません。以前は相続登記（不動産の名義変更）をいつまでに行うかの決まりがなく、費用や手間を理由に放置されるケースが多くありました。しかし2024年4月1日から相続登記は法律上の義務となり、正当な理由なく放置すると過料（金銭的なペナルティ）の対象になっています。しかも、義務化より前に発生した相続も対象に含まれるため、「うちは何十年も前の相続だから関係ない」とは言えないのがこの制度の重要なポイントです。この記事では、相続登記義務化の基本ルールと、実家じまいへの影響を解説します。

相続登記の義務化とは：2024年4月1日にスタート

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったとき、相続人へ名義を変更する法務局での手続きのことです。所有者不明土地の増加が社会問題となったことを背景に、法律が改正され、2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化されました。それまでは登記をしないまま放置しても直接的な罰則はありませんでしたが、この改正によって「いつまでに」「しなければどうなるか」が明確に定められました。

実家じまいを考えるうえでも、この登記は避けて通れません。名義が親のままの不動産は、原則として売却することができないからです。実家じまい全体の流れは実家じまいとは？何から始める？で解説していますが、登記はその土台になる手続きだと考えてください。

期限は「知った日から3年以内」

義務化のルールでは、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。「亡くなった日」ではなく「不動産を相続したと知った日」が起算点になるのがポイントです。たとえば、疎遠だった親族の不動産を相続していたことを後から知った場合は、知った日から3年が期限になります。

3年というと余裕があるように感じますが、遺産分割協議（誰が何を相続するかの話し合い）がまとまらないと登記まで進めないため、相続人が多い場合や関係が疎遠な場合は、思った以上に時間がかかることがあります。期限を意識して、早めに動き出すことが大切です。

過去の相続も対象：2027年3月31日が一つの目安

この制度で特に注意したいのが、義務化より前に発生した相続も対象になるという点です。過去の相続については、「施行日（2024年4月1日）から3年」つまり2027年3月31日までか、「不動産の取得を知った日から3年」の、いずれか遅い日が期限とされています。

「祖父母の代から名義変更していない土地がある」「亡くなった親の実家がそのままになっている」という家庭は、まさにこの経過措置の対象です。放置している期間が長いほど相続人の数が増えて手続きが複雑になるため、期限が迫る前に着手することをおすすめします。

しないとどうなる？10万円以下の過料

正当な理由なく期限内に相続登記を申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は刑事罰ではありませんが、金銭的な負担が生じる点は変わりません。「正当な理由」として認められるかどうかは個別の事情によるため、自己判断で「うちは大丈夫」と決めつけるのは危険です。

また、過料のリスク以上に大きいのが、登記を放置することによる実害です。名義が古いままの不動産は売却も担保設定もできず、相続人が亡くなるたびに権利関係者が増えていきます。数世代放置された結果、相続人が数十人に膨れ上がり、全員の同意を取るだけで何年もかかる——そんな事例も現実に起きています。

制度のポイントを整理すると、次の表のようになります。

項目	内容
施行日	2024年4月1日
期限	不動産の取得を知った日から3年以内
過去の相続	対象。2027年3月31日か知った日から3年の遅い方
罰則	正当な理由なく怠ると10万円以下の過料
協議がまとまらない場合	「相続人申告登記」で暫定的に義務を果たせる

遺産分割がまとまらないときは「相続人申告登記」

「相続人同士の話し合いがまとまらず、3年以内に登記できそうにない」という場合のために、相続人申告登記という簡易な制度が用意されています。これは「自分が相続人の一人です」と法務局に申し出ることで、ひとまず登記申請義務を果たしたとみなされる手続きです。

ただし、相続人申告登記はあくまで暫定的な措置であり、これだけでは不動産を売却することはできません。実家じまいで売却まで見据えるなら、最終的には遺産分割協議を経て正式な相続登記を行う必要があります。売却の選択肢は実家（空き家）をどう売る？で解説しています。

実家じまいと登記はセットで考える

相続登記は、単なる法律上の義務というだけでなく、実家じまいの「入口」の手続きでもあります。売却するにも、税金の特例を使うにも、まず名義が現在の所有者（相続人）になっていることが前提です。相続空き家の税金の特例は相続した空き家の3000万円特別控除とは？で解説していますが、こうした制度の活用にも登記の完了が関わってきます。

手続きは自分で法務局に申請することもできますが、相続人が多い場合や書類の収集が大変な場合は、司法書士に依頼するのが現実的です。費用はかかりますが、戸籍収集から申請まで一括して任せられるため、時間と手間を大きく節約できます。

よくある質問（FAQ）

Q. 何十年も前の相続でも、本当に登記しないといけませんか？

A. はい、過去の相続も義務化の対象です。2027年3月31日か、不動産の取得を知った日から3年のいずれか遅い日が期限の目安になります。詳細は法務局や司法書士にご確認ください。

Q. 相続登記の費用はどのくらいかかりますか？

A. 登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）に加え、司法書士に依頼する場合は報酬がかかります。総額は物件や相続人の状況によって変わるため、見積もりを取って確認してください。

Q. 相続人の一人と連絡が取れません。どうすればいいですか？

A. 連絡が取れない相続人がいる場合の手続きは複雑になるため、早めに司法書士や弁護士に相談することをおすすめします。相続人申告登記で暫定的に義務を果たす方法もあります。

Q. 登記をしないまま実家を売ることはできますか？

A. 原則としてできません。売却には名義が売主（相続人）になっていることが必要です。売却を考えているなら、まず相続登記を済ませましょう。

相続登記の義務化は、放置されがちだった実家の名義問題に向き合うきっかけでもあります。期限と過料のルールを正しく知り、早めに手続きを進めることが、実家じまいをスムーズに進める第一歩になります。※本記事は2026年7月時点の一般的な情報提供であり、法的助言ではありません。個別の手続きは司法書士・法務局にご相談ください。